부담부증여 세금 줄어드는 경우와 손해 나는 경우

- 6월 27, 2026

시작하며

부담부증여는 부모님 집을 물려받으면서 담보대출이나 전세보증금 같은 빚을 함께 넘겨받는 방식이다. 겉으로 보면 증여세 대상 금액이 줄어드니 무조건 유리해 보이지만, 실제로는 부모 쪽의 양도소득세까지 같이 봐야 한다.

핵심은 하나다. 자녀는 줄어든 증여세를 보고, 부모는 새로 생기는 양도세를 본다. 두 세금을 합쳤을 때 줄어야 부담부증여의 실익이 있다. 국세청은 부담부증여에서 자녀가 인수하는 채무 상당액을 사실상 유상양도로 보므로 양도소득세 과세 대상으로 본다.

1. 부담부증여는 증여세와 양도세가 나뉘는 구조다

부담부증여의 기본 구조는 어렵지 않다. 시가 10억 원인 주택에 담보대출이나 임대보증금 3억 원이 붙어 있고, 자녀가 그 채무를 실제로 인수한다면 증여세는 전체 10억 원이 아니라 순수하게 받은 7억 원을 기준으로 계산한다.

대신 채무 3억 원 부분은 부모가 자녀에게 대가를 받고 넘긴 것으로 본다. 그래서 부모에게 양도소득세가 생긴다. 국세청 안내에서도 부담부증여의 채무 인수 부분은 유상으로 소유권이 이전되는 결과와 같아 양도에 해당한다고 본다.

간단히 정리하면 이렇다.

구분	세금 부담자	과세 기준
순수 증여 부분	자녀	집값에서 채무를 뺀 금액
채무 인수 부분	부모	채무만큼 양도한 금액
추가로 볼 세금	자녀	취득세 등 취득 관련 세금

예를 들어 집값 10억 원, 채무 3억 원이면 자녀는 7억 원에 대한 증여세를 본다. 부모는 3억 원에 해당하는 양도소득세를 따로 계산한다.

여기서 “증여세가 줄었으니 성공”이라고 판단하면 위험하다. 부담부증여는 증여세만 보는 절차가 아니라 국세청 기준으로 증여세와 양도소득세를 동시에 보는 거래다.

2. 인정되는 빚은 따로 있고 상환 능력도 중요하다

부담부증여에서 아무 빚이나 채무로 인정되는 것은 아니다. 보통 주택에 직접 연결된 담보대출, 전세보증금, 월세보증금처럼 부동산과 관련이 분명한 채무를 중심으로 본다. 부모의 개인 신용대출이나 생활비 대출을 “집과 함께 넘기는 빚”처럼 처리하는 식은 인정받기 어렵다.

더 중요한 부분은 자녀가 실제로 갚을 수 있느냐다. 부담부증여는 서류상으로만 빚을 넘기는 방식이 아니다. 자녀 명의로 채무를 인수했고, 이후 원리금이나 보증금 반환 의무를 자녀가 감당할 수 있어야 한다.

특히 아래 상황은 실행 전에 더 조심해야 한다.

자녀에게 소득이 거의 없는 경우
미성년 자녀에게 주택과 채무를 함께 넘기는 경우
부모가 계속 대출 이자를 대신 내줄 계획인 경우
전세보증금 반환 재원을 자녀가 설명하기 어려운 경우
증여 직후 부모가 자녀에게 상환자금을 다시 보내는 경우

국세청 사무처리 규정에는 부담부증여 등을 포함해 부채의 사후관리 근거가 있고, 세무서장은 채무 상환 여부와 자금 출처를 관리할 수 있다. 부모가 대신 갚아주면 처음 부담부증여로 줄였던 부분이 나중에 또 다른 증여 문제로 돌아올 수 있다.

이 대목에서 현실적인 불안이 생긴다. 자녀가 대출을 승계할 수 있는지, 은행 심사에서 소득이 충분한지, 임차보증금을 나중에 돌려줄 현금 흐름이 있는지를 먼저 봐야 한다. 세금 계산상 유리해도 실제 상환 구조가 막히면 계획 자체가 흔들린다.

3. 손해가 나는 핵심은 부모의 양도세다

부담부증여의 함정은 부모 쪽 양도소득세에서 나온다. 부모가 집을 오래전에 낮은 가격에 샀다면 양도차익이 커진다. 이때 채무 부분에 대한 양도세가 크게 나오면 자녀의 증여세 절감액을 넘어설 수 있다.

예를 들어 부모가 오래전에 3억 원에 산 집이 지금 10억 원이 됐다고 가정해보자. 그중 3억 원의 채무를 자녀가 인수하면, 부모는 3억 원만큼 양도한 것으로 계산한다. 이때 단순히 “채무가 3억 원이니 양도세도 작겠지”라고 보면 안 된다. 전체 주택의 취득가, 현재 시가, 필요경비, 보유기간, 장기보유특별공제, 주택 수가 함께 들어간다.

반대로 부모가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 집이라면 부담부증여가 훨씬 유리해질 수 있다. 국세청 기준으로 1세대가 양도일 현재 국내 1주택을 보유하고 2년 이상 보유한 경우에는 원칙적으로 양도소득세가 과세되지 않는다. 다만 양도 당시 실거래가 12억 원 초과 고가주택은 초과분 과세 문제가 있고, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 취득 주택은 2년 거주 요건도 따진다.

그래서 부담부증여는 아래 기준으로 갈린다.

부모가 1세대 1주택 비과세에 가깝고, 자녀의 채무 상환 능력이 분명하면 실익이 생길 가능성이 있다.

부모가 다주택자이거나 취득가가 낮아 양도차익이 크고, 자녀의 상환능력도 약하면 오히려 손해가 날 가능성이 커진다.

결국 부담부증여는 “빚을 끼면 증여세가 줄어든다”가 아니라 “증여세 절감액이 부모의 양도세 증가분보다 큰가”를 따지는 문제다.

4. 신고기한과 실행 전 확인할 항목

부담부증여는 신고기한도 놓치면 안 된다. 국세청 기준으로 증여세 신고서는 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 제출해야 한다. 부담부증여 때 양도소득세 예정신고 기한도 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월이다.

실행 전에 최소한 아래 항목은 같이 놓고 봐야 한다.

부모의 현재 주택 수
부모의 해당 주택 취득가액
보유기간과 거주기간
1세대 1주택 비과세 가능 여부
현재 시가 산정 방식
담보대출 또는 임대보증금 규모
자녀의 소득과 채무 상환 가능성
증여세, 양도소득세, 취득세 합산 부담
증여 후 원리금 상환 자금 출처

여기서 가장 많이 틀리는 부분은 세금 하나만 따로 보는 것이다. 자녀 입장에서는 증여세가 줄어 좋아 보이지만, 부모 입장에서는 양도세가 새로 생긴다. 또 자녀는 취득세와 향후 보유세, 대출이자 부담도 같이 떠안는다.

작성 시점 기준으로 세법과 부동산 세금은 주택 수, 지역, 취득 시점, 보유기간에 따라 결과가 크게 달라진다. 국세청 홈택스 계산만으로 감을 잡을 수는 있지만, 실제 실행 전에는 세무사에게 부모의 취득가, 현재 시가, 채무액, 주택 수를 넣은 시뮬레이션을 받아보는 편이 안전하다.

마치며

부담부증여는 잘 맞는 집에는 절세 수단이 될 수 있지만, 모든 부모님 집에 통하는 방법은 아니다. 판단 기준은 빚의 크기가 아니라 부모의 양도세와 자녀의 상환 능력이다.

실행 전에는 국세청의 증여세·양도소득세 신고 기준을 먼저 확인하고, 부모의 주택 수와 취득가를 넣어 총세액을 비교해야 한다. 이 계산 없이 “빚을 같이 받으면 세금이 줄어든다”는 말만 믿고 진행하면 줄어든 증여세보다 더 큰 양도세를 만날 수 있다.