베트남 호치민 주택 임대, 나갈 때 돈 안 묶이는 계약서 작성법

시작하며

호치민에서 집을 구할 때 처음에는 위치, 월세, 인테리어가 먼저 눈에 들어온다. 나도 처음에는 그랬다.

그런데 막상 살아보고 나갈 때가 되니, 가장 중요한 건 넓은 방도 아니고 예쁜 정원도 아니었다. 계약서에 어떤 문장이 남아 있는지가 결국 돈과 시간을 갈랐다.

특히 외국인 입장에서는 말로 약속한 내용보다 서류가 훨씬 중요하다. 베트남 주택 임대는 Civil Code 2015와 Housing Law 2023의 영향을 받는 생활 계약이고, 주거 임대 계약은 당사자 사이의 권리와 의무를 문서로 남기는 쪽이 훨씬 안전하다.

1. 호치민에서 집을 볼 때 예쁜 집보다 먼저 봐야 할 게 있다

나는 호치민에서 집을 보러 다닐 때, 어느 순간부터 사진보다 집의 기본 상태를 먼저 보게 됐다.

외관은 깔끔한데 막상 살아보면 전기, 물, 온수, 가구 상태 때문에 하루가 피곤해지는 집이 있다.

(1) 넓고 예쁜 집이 생활하기 편한 집은 아니었다

처음 봤을 때는 방이 넓고, 천장이 높고, 작은 정원까지 있으면 마음이 흔들린다.

다오디엔 같은 지역에서는 이런 집을 찾기가 쉽지 않아서 더 그렇다. 하지만 살다 보면 생각이 바뀐다.

① 방이 넓어도 쓰지 않는 공간이 생긴다

• 침대와 책상만 쓰는 생활이라면 큰 방이 오히려 관리할 거리만 늘린다.
• 빌트인 가구가 있어도 고장 나 있으면 수납 공간으로 쓰기 어렵다.
• 천장이 높고 구조가 특이하면 냉방 효율이 떨어질 수 있다.
• 예쁜 욕실도 환기와 샤워 시설이 불편하면 매일 불편함이 쌓인다.

내가 겪어보니, 집은 사진으로 볼 때보다 하루 생활 동선으로 봐야 한다.

아침에 씻고, 일하고, 빨래하고, 밤에 쉬는 장면을 떠올려보면 필요 없는 멋이 꽤 많이 걸러진다.

(2) 전기 차단기는 계약 전 꼭 열어봐야 한다

호치민 주택은 리모델링을 해도 안쪽 전기 설비는 오래된 경우가 있다.

겉은 새집처럼 보여도 전선, 차단기, 접지가 예전 상태로 남아 있으면 에어컨과 전자기기를 많이 쓰는 사람에게 부담이 된다.

① 에어컨 여러 대를 쓸 집이면 전기 용량부터 봐야 한다

• 외부 차단기 위치를 먼저 확인한다.
• 삼상 전기인지, 차단기 용량이 충분한지 물어본다.
• 에어컨, 냉장고, 세탁기, 컴퓨터를 동시에 켰을 때 문제가 없는지 확인한다.
• 콘센트에 접지가 되어 있는지 살펴본다.

나는 집을 볼 때 차단기를 대충 지나치지 않는다.

과거 공인중개사로 일할 때도 그랬지만, 집은 계약서만큼이나 눈에 안 보이는 설비가 중요하다. 특히 외국에서 사는 집은 작은 문제가 생겨도 처리 속도가 느려서 더 피곤하다.

(3) 물이 약하면 좋은 위치도 금방 싫어진다

수압은 집을 볼 때 짧게 틀어보면 끝이라고 생각하기 쉽다.

그런데 호치민 주택은 1층 펌프나 옥상 물탱크 상태에 따라 물 쓰는 느낌이 많이 달라진다.

① 샤워할 때 불편한 집은 오래 살기 어렵다

• 1층과 위층 수압을 각각 확인한다.
• 온수가 안정적으로 나오는지 본다.
• 펌프 소리가 지나치게 크지 않은지 듣는다.
• 물탱크와 태양열 온수기 상태를 물어본다.
• 비 오는 날이나 밤에도 문제가 없었는지 에이전트에게 확인한다.

겉으로는 사소해 보이지만, 물과 전기는 매일 닿는 문제다.

월세가 조금 저렴해도 이 두 가지가 불안하면 결국 생활 만족도가 내려간다.

💡 집 보러 갔을 때 그 자리에서 바로 확인할 것들

볼 것	왜 봐야 하나	내가 확인하는 방식
전기 차단기	에어컨과 전자기기 사용 안정성 때문	외부 차단기와 용량 확인
접지	감전 위험과 전자기기 보호 때문	콘센트와 수리 가능 여부 확인
수압	샤워와 세탁 불편을 줄이기 위해	층별로 물을 틀어봄
온수	매일 쓰는 생활 편의 때문	욕실마다 직접 확인
가구 상태	나갈 때 분쟁을 줄이기 위해	사진과 문장으로 남김

2. 계약서에 없는 말은 나중에 내 편이 되기 어렵다

호치민에서 임대 계약을 할 때 가장 조심해야 할 건 “말로 다 됐다”는 분위기다.

처음에는 웃으면서 괜찮다고 해도, 나갈 때는 갑자기 말이 바뀌는 경우가 생긴다.

(1) 베트남 임대 계약은 문서로 남겨야 마음이 편하다

베트남의 주택 임대 계약은 일반적으로 서면 계약이 중요하고, 당사자가 따로 요구하지 않는 한 공증이 항상 필요한 것은 아니라는 설명이 많다. 그래도 큰돈이 오가거나 조건이 복잡하면 변호사나 현지 전문가에게 문구를 확인받는 편이 안전하다.

① 계약서에는 짧은 문장보다 자세한 문장이 낫다

• 월세 금액과 납부일을 분명히 적는다.
• 보증금 금액과 반환 시점을 적는다.
• 보증금에서 공제할 수 있는 비용을 구체적으로 적는다.
• 청소비, 페인트 비용, 수리비 부담 범위를 나눈다.
• 가구를 빼거나 추가한 내용은 문장으로 남긴다.
• 전기, 수도, 세금, 관리비 처리 방식을 적는다.

나는 계약서에 사소한 내용까지 넣는 쪽을 택한다.

예를 들어 “침대 제거”, “에어컨 세입자 설치”, “기존 의자 보관” 같은 내용도 말로 넘기지 않는다. 2년 뒤에는 서로 기억이 다르다. 그때 문서가 남아 있으면 말싸움이 훨씬 줄어든다.

(2) 보증금은 처음부터 반환 장면을 떠올리고 써야 한다

호치민에서 임대 보증금은 보통 1개월～3개월 월세 수준으로 잡는 경우가 많다. 계약을 중간에 끝내거나 집 상태 문제로 다툼이 생기면 보증금이 묶일 수 있어서, 반환 조건을 처음부터 세밀하게 써두는 편이 낫다.

① 보증금 문구는 짧게 쓰면 나갈 때 불리해진다

• “계약 종료 후 며칠 안에 반환”인지 적는다.
• 공제 가능한 비용은 영수증이나 견적서를 붙이게 한다.
• 일반적인 사용 흔적은 공제 대상에서 빼는 문장을 넣는다.
• 집주인이 수리를 주장할 때 확인 절차를 적는다.
• 마지막 전기세와 수도세는 별도로 정산한다고 적는다.

내가 가장 피하고 싶은 상황은 나가는 날 갑자기 “페인트값, 청소비, 의자 수리비” 같은 말이 나오는 경우다.

그런 말이 나오는 것 자체를 완전히 막기는 어렵다. 다만 계약서에 돈의 길을 미리 정해두면, 적어도 대화가 산으로 가지 않는다.

(3) 부동산 중개인 서명도 함께 받아두면 낫다

나는 가능하면 집주인, 세입자, 부동산 중개인까지 함께 서명하게 한다.

중개인이 단순히 집만 보여주고 빠지는 구조보다, 계약 당시 조건을 함께 확인한 사람이 남는 편이 마음이 편하다.

① 중개인이 같이 남아 있으면 말이 덜 흔들린다

• 집 상태 확인 때 중개인도 함께 보게 한다.
• 가구 목록을 중개인이 확인하게 한다.
• 계약서 각 페이지에 서명이나 이니셜을 남긴다.
• 나갈 때 작성하는 해지 합의서에도 중개인을 부른다.

물론 중개인이 모든 문제를 해결해주지는 않는다.

그래도 계약 당시 상황을 아는 사람이 한 명 더 있다는 건, 외국인 세입자에게 작지 않은 힘이 된다.

📌 계약서에 꼭 넣어두면 나중에 덜 피곤한 문장들

상황	계약서에 남길 내용
가구를 빼기로 한 경우	어떤 가구를 누가 언제 빼는지
세입자가 설치한 물건	소유권과 철거 여부
고장 난 시설	입주 전 고장 상태와 수리 책임
보증금 반환	반환 날짜, 공제 범위, 지급 방식
공과금	마지막 정산 방식과 납부 시점
해지	통보 기간과 남은 월세 처리

3. 집에서 나갈 때 계약서는 더 중요해진다

입주할 때는 누구나 친절하다.

문제는 나가는 날이다. 그날이 되면 작은 의자, 벽면 자국, 청소 상태까지 말이 나올 수 있다.

(1) 해지 합의서는 마지막 안전장치다

계약이 끝났다고 해서 열쇠만 돌려주고 나오면 불안하다.

나는 해지 합의서를 따로 쓰는 편이 낫다고 본다. 돈을 돌려받았다면 그 사실, 아직 남은 전기세와 수도세가 있다면 그 처리 방식을 함께 남긴다.

① 마지막 날에는 돈과 열쇠를 문장으로 맞춰야 한다

• 보증금을 얼마 받았는지 적는다.
• 남은 공과금은 언제, 어떤 방식으로 계산할지 적는다.
• 집주인이 집 상태를 확인했다는 문장을 넣는다.
• 이후 추가 청구를 하지 않는다는 취지를 남긴다.
• 열쇠와 카드 반납 여부를 적는다.

이 단계에서 사진만 믿으면 부족할 수 있다.

사진은 보조 자료로 좋지만, 돈이 오간 내용은 문장으로 남겨야 마음이 편하다.

(2) 법적인 문구를 싫어하는 집주인은 한 번 더 생각해야 한다

계약서를 제대로 쓰자고 했을 때 집주인이 지나치게 피하거나, 불리한 문장을 모두 빼자고 하면 나는 그 집을 다시 본다.

좋은 집이라도 계약이 불안하면 나중에 마음이 계속 걸린다.

① 서류를 꺼리는 집은 입주 전부터 피곤할 수 있다

• 보증금 반환일을 적기 싫어한다.
• 고장 난 시설을 계약서에 넣지 않으려 한다.
• 공과금과 세금 처리 방식을 흐리게 말한다.
• 가구 목록을 대충 체크만 하자고 한다.
• 서명한 문서를 서로 보관하는 걸 불편해한다.

외국에서 집을 빌릴 때는 친절함보다 문서에 남는 태도를 봐야 한다.

집주인이 처음부터 투명하게 쓰자고 하면 대화가 편하고, 반대로 모든 걸 말로만 넘기려 하면 그때부터 조심해야 한다.

(3) 외국인이라면 임시거주 신고도 놓치면 안 된다

베트남에서 외국인이 집을 빌려 거주할 때는 임시거주 등록이 함께 따라오는 경우가 많다. 집주인이 이 부분을 도와야 하는 상황이 있어서, 계약서에 관련 문장을 넣어두면 나중에 불필요한 말이 줄어든다.

① 입주 초반에 확인하면 나중에 덜 불안하다

• 집주인이 임시거주 신고를 도와주는지 묻는다.
• 여권 사본 제공 범위를 확인한다.
• 신고가 끝났는지 확인할 수 있는 방법을 물어본다.
• 장기 거주라면 계약 기간과 체류 서류가 맞는지 본다.

나는 이런 부분을 대충 넘기지 않는 편이다.

호치민에서는 작은 서류 하나가 나중에 은행, 비자, 거주 확인과 연결될 수 있어서 초반에 정돈해두는 게 편하다.

📝 호치민 주택 계약 전 내가 꼭 챙기는 말

• “보증금은 언제 돌려받는지 날짜로 적어주세요.”
• “이 가구는 누가 가져가고, 누가 보관하는지 문장으로 남기겠습니다.”
• “고장 난 부분은 입주 전 상태로 계약서에 넣겠습니다.”
• “전기세와 수도세는 마지막 날 어떻게 계산할지 적겠습니다.”
• “중개인도 계약서 확인자로 함께 서명해 주세요.”
• “해지할 때 별도 합의서를 쓰고 끝내겠습니다.”

이렇게 말하면 깐깐해 보일 수 있다.

하지만 외국에서 집을 빌릴 때는 처음 조금 깐깐한 사람이 마지막에 덜 손해 본다.

마치며

호치민에서 집을 구할 때는 좋은 동네, 넓은 방, 예쁜 인테리어도 중요하다.

하지만 내가 겪어보니 마지막에 돈을 지키는 건 계약서, 보증금 문구, 집 상태 확인, 해지 합의서였다.

특히 주택은 아파트보다 확인할 게 많다. 전기 차단기, 접지, 수압, 온수, 가구 상태를 보고, 그 내용을 계약서에 남겨야 한다. 말로 좋게 끝내자는 분위기에 기대면 나중에 서로 기억이 달라진다.

호치민에서 집을 계약하려는 사람이라면 계약 전 하루 정도는 서류를 천천히 읽어보는 게 낫다. 마음에 드는 집을 놓칠까 봐 서두르기보다, 나갈 때 내 돈이 자연스럽게 돌아올 수 있는 집인지 먼저 봐야 한다.