상가 임대료 제때 안 올리면 생기는 손해 3가지

- 6월 16, 2025

시작하며

상가 임대료를 10년간 올리지 않았던 건물주가 신축을 앞두고 임차인과의 갈등으로 2억 가까운 손해를 입었다. ‘착한 임대인’이라는 선의가 어떻게 문제로 이어졌는지, 실제 사례를 통해 상가 임대 시 주의해야 할 포인트를 정리했다.

1. 선의로 시작한 임대, 억울한 결과로 돌아오다

(1) 상가를 10년간 저렴하게 임대한 이유는 무엇이었을까

이 사례의 주인공은 50대 후반의 남성으로, 2층짜리 상가를 상속받아 10년 넘게 임대료를 올리지 않고 운영해 왔다. 건물은 지어진 지 50년이 넘었고, 위치는 지하철 1분 거리의 유동 인구 많은 상권이었다.

그는 “세입자들도 사정이 있는데 내가 조금 덜 받으면 되지 않겠나”라는 생각으로 주변 시세 절반 수준의 임대료만 받았다. 이 말만 들으면 참 훈훈한 이야기처럼 들릴 수 있다.

(2) 하지만 신축을 결심한 순간 문제가 시작됐다

퇴직을 앞둔 그는 6층 규모로 상가를 신축하고, 이를 통해 월 1,200만원의 임대 수익을 기대했다. 대출과 기존 자산으로 신축 비용도 준비해둔 상태였다. 임차인들과의 협의도 사전에 어느 정도 마무리된 상황이었다.

하지만 문제는 1층 임차인 두 명이 ‘절대 나갈 수 없다’고 버티면서 불거졌다. 위로금으로 각각 2,000만원을 제안했지만, 이들은 1억원씩 요구했다. 결국 협상을 통해 5,000만원씩으로 조정했지만, 총 1억원의 비용이 발생했다. 이로 인해 건축 일정은 지연되고, 손해는 눈덩이처럼 불어났다.

2. 임대료를 제때 올리지 않으면 생기는 문제 3가지

착한 임대인의 뒷이야기, 여기서 배워야 할 포인트

아무리 좋은 마음으로 임대료를 낮게 유지했더라도, 시간이 지나면 다양한 문제가 생긴다. 대표적인 문제 세 가지는 아래와 같다.

명도 과정에서 분쟁 가능성이 높아진다 - 장기간 저렴한 임대료를 제공받은 임차인은 현 상태가 '권리'처럼 느껴진다.
투자 수익률이 낮아진다 - 주변 시세보다 낮은 임대료로 임대를 지속하면 수익률 자체가 떨어진다.
매각 시 낮은 가격 제시를 받을 수 있다 - 건물의 임대료 수준은 결국 매매가에 반영된다.

3. 임대료, 언제 어떻게 올려야 할까?

기준을 알고 있어야 실수하지 않는다

상가 임대료는 임의로 올릴 수 없다. 상가임대차보호법에서 정한 기준이 있다. 2018년 법 개정 이후, 다음과 같은 내용이 적용되고 있다.

(1) 임대료 인상 한도는 ‘연 5% 이내’

과거에는 9%까지 인상이 가능했지만, 지금은 5% 이내로 제한된다.

1년에 한 번만 인상이 가능하며, 인상 시점은 계약 후 1년 또는 마지막 인상 시점 기준 1년 이후이다.

(2) 보증금과 월세, 어떻게 인상할 수 있을까

다음은 5,000만원 보증금과 300만원 월세의 경우 가능한 인상 범위를 계산한 예시이다.

항목	기존 금액	최대 인상 금액 (5% 이내)	인상 후 금액
보증금	50,000,000원	2,500,000원	52,500,000원
월세	3,000,000원	150,000원	3,150,000원

보증금과 월세는 개별적으로 혹은 동시에 인상 가능하다.

일반적으로는 보증금은 동결하고 월세만 조정하는 경우가 많다.

(3) 환산보증금 기준도 함께 알아둬야 한다

월세를 보증금으로 환산하는 기준이 따로 존재하며, 상가의 크기나 지역에 따라 차이가 있다.

보증금과 월세의 조정이 필요한 경우, 전문가 상담을 받는 것이 좋다.

4. 실제 사례를 통해 배운 점은 무엇일까

(1) 지나친 선의는 오히려 독이 될 수 있다

이 사례처럼 ‘좋은 마음’으로 시세보다 낮게 임대를 유지했더라도, 시간이 지나면 임차인과 갈등을 겪게 되는 경우가 많다.

오히려 착한 임대인이 법적 보호를 받기 어려운 구조에 놓이기도 한다.

(2) 임차인과의 관계는 ‘계약’ 중심으로 접근해야 한다

감정적 호의가 아닌, 명확한 계약 조건을 바탕으로 임대 관계를 유지해야 한다.

임대인과 임차인은 ‘협력 관계’이지 ‘도움 관계’가 아니기 때문이다.

(3) 상황 변화에 따른 유연한 대응이 필요하다

신축이나 리모델링을 계획 중이라면, 최소 2~3년 전부터 계약 만료 시점에 맞춰 계획해야 한다.

임차인과의 사전 협의, 명도 시 위로금 협상 등도 반드시 준비해야 한다.

마치며

상가 임대는 단순한 수익 창출을 넘어 장기적인 자산 전략과 직결된다.

착한 마음만으로는 해결되지 않는 문제가 많기 때문에, 계약은 철저히, 임대료 조정은 적절히 진행해야 한다.

장기적으로는 상가의 가치도 함께 관리해야 한다는 사실을 잊지 말아야 한다.