시작하며 2025년 6월, 수원당수 A-2블록 행복주택이 예비입주자를 새로 모집하며 입주자격이 대폭 완화되었다. 특히 월 소득 539만 원 이하의 1인 가구도 투룸 아파트 신청이 가능해지면서 빠른 입주를 원하는 사람들에게 주목받고 있다.   1. 어떤 단지인지 한눈에 보기 (1) 위치와 주변 환경, 어떤 게 좋을까? 수원 당수 공공주택지구 A-2블록에 위치한 이 단지는 ‘수원 당수 LH 2단지’로도 불린다. 단지 바로 앞에는 공원과 저수지, 개울공원이 이어져 있어 산책하기 좋고, 반경 1km 안에 홈플러스, 상업지구가 잘 조성되어 있어 실거주 여건이 괜찮은 편이다. 다만, 종합병원 같은 대형 의료기관이 가까이 있진 않아 차량 이동이 필요할 수 있다. 자녀가 있는 경우엔 반경 800m 안에 초중고가 모두 자리하고 있고, 단지 바로 앞에 초등학교도 신축 중이다.   (2) 교통은 어떤가? 교통 여건은 아쉬운 편이다. 신분당선 광교~호매실 노선이 개통되면 광교나 강남, 판교 접근성은 훨씬 좋아질 예정이지만, 현재로서는 수원역(수인분당선), 화서역(1호선)을 이용해야 한다. 화서역까지 차량으로 15분, 대중교통으로는 약 30분 정도 걸린다.   2. 공급되는 주택 종류와 임대 조건 (1) 단지 구조와 주택형 살펴보기 총 6개 동으로 구성된 아파트 단지이며, 2024년에 완공된 신축이다. 각 동에는 어린이집, 공동육아나눔터, 피트니스센터가 설치되어 있다.   (2) 주택형별 조건 요약 📑 주택형별 임대 조건 주택형 면적 모집 대상 보증금 월세 상호전환 옵션 14형 원룸 대학생, 청년 (250명) 약 2,300만 원 10만 원 보증금↓470만/월세↑15만, 또는 보증금↑3천만/월세↓6만 26형 침실 1 청년, 고령자 (150명) 약 4,400만 원 18만 원 보증금↓740만/월세↑, 보증금↑/월세↓ 가능 44형 투룸 청년(60명), 신혼부부(...

시작하며 2025년 캐나다 정부의 이민자 수 조정 발표 이후, 토론토 렌트 시장이 실제로 어떻게 바뀌었는지 궁금해하는 사람이 많다. 이민 축소는 곧 수요 감소로 이어질 수 있지만, 임대 가격이 바로 내려가는 건 또 다른 문제다. 지금 이 상황에서 토론토 렌트 시장은 어떤 방향으로 움직이고 있을까?   1. 이민 축소 정책이 시장에 미친 첫 번째 파장 (1) 신규 이민자 감소는 렌트 수요에 직접적인 영향을 준다 올해 초 캐나다 연방정부는 2024~2026년 이민 목표치를 연간 50만 명 이하로 줄이는 안을 확정했다. 특히 토론토에 집중되던 신규 이민자의 유입이 줄면서, 도심 지역 원베드나 투베드 아파트 수요가 다소 주춤한 것이 사실이다. 내가 살고 있는 토론토 노스욕 인근 지역도 예전에는 콘도 렌트 공고가 올라오면 1~2일 만에 계약되곤 했지만, 최근에는 같은 유닛이 일주일 넘게 비어 있는 경우도 눈에 띈다.   (2) 렌트 시장은 수요보다 공급 영향도 크게 받는다 하지만 단순히 ‘이민자 수가 줄었다 → 렌트 가격이 떨어졌다’는 구조는 성립하지 않는다. 렌트 시장은 공급 상황에도 민감하게 반응하기 때문이다. 최근 2~3년간 공급이 제한됐던 이유도 함께 봐야 한다. 건설 자재값 상승, 고금리로 인한 개발사 파산 등으로 인해 신규 임대용 건물의 착공이 지연된 곳이 많고, 기존 주택을 단기로 돌리던 에어비앤비 운영자들도 다시 렌트 시장으로 돌아오며 공급은 일시적으로 증가한 상태다.   2. 이민자 감소와 함께 실제로 바뀐 렌트 트렌드 (1) 렌트 가격은 지역별로 ‘제자리’ 혹은 ‘소폭 하락’ 중 2025년 5월 기준, Rentals.ca가 발표한 월간 보고서에 따르면 토론토 평균 렌트는 전년 동기 대비 약 1.5% 하락했다. 특히 다운타운 외곽 지역은 최대 3%까지 하락한 곳도 있다. 하지만, 이 수치는 ‘폭락’ 수준은 아니다.   (2) 쉐어 하우스나 룸 렌트 수요는 여전히 높다 정작 체...

시작하며 1990년대 초, 캐나다 부동산 시장은 침체와 하락을 겪었다. 당시 두려움을 무릅쓰고 집을 산 사람들은 지금 어떤 결과를 맞이했을까? 30년이 지난 지금, 당시 매수자들의 자산은 어떻게 변화했는지, 그리고 지금 우리가 배울 수 있는 점은 무엇인지 되짚어본다.   1. 1990년대 캐나다 집값, 실제로 얼마나 떨어졌을까? 1990년대 초 캐나다 주요 도시들은 고금리와 경기 침체로 인해 큰 폭의 부동산 하락을 겪었다. 특히 토론토의 경우 1989년 정점 대비 1996년까지 집값이 약 25~30% 가까이 하락했다. 당시에는 지금처럼 '집은 무조건 오른다'는 믿음도 없었고, 부동산이 장기적으로 오를 거란 신뢰도 부족했다. 하지만 지금 돌이켜보면, 이 하락장은 오히려 ‘기회’였다는 걸 알 수 있다. 당시 매수자들이 실제로 어떤 변화를 겪었는지 하나씩 짚어보자.   2. 그때 집 샀던 사람들, 지금은 어떤 자산을 가지고 있을까? 1993년에 토론토 외곽 지역에 단독주택을 매수한 지인의 예를 떠올려본다. 그 집은 당시 약 25만달러에 거래됐다. 당시로선 ‘바닥에 산 것 같다’는 얘기를 들었지만, 매수 후 5년 동안은 거의 변화가 없었다고 한다. 그런데 이후 2000년대 초반부터 꾸준히 우상향하기 시작했다. 2025년 현재, 같은 주택의 시세는 약 130만달러 전후로 평가된다. 30년 만에 집값이 이렇게 변했다 매입연도 매입가(토론토 외곽 기준) 현재 시세 (2025년) 자산 상승률 1993년 약 250,000달러 약 1,300,000달러 약 420% 1995년 약 280,000달러 약 1,350,000달러 약 380% 1997년 약 300,000달러 약 1,400,000달러 약 366%   3. 30년간 어떤 혜택과 리스크가 있었을까? (1) 임대 수익도 자산에 포함된다 그 집을 직접 거주하지 않고 임대했던 경우, 월세 수익이 누적되면서 실제 현금 흐름도...

시작하며 2025년 금리 인하 가능성이 본격적으로 언급되기 시작하면서, 토론토 부동산 시장도 다시 주목받고 있다. 그동안 높아진 금리로 매수세가 꺾였지만, 금리가 내리면 다시 집값이 오를까? 지금부터 수요, 가격, 매물 흐름까지 시나리오별로 하나씩 풀어본다.   1. 금리 인하가 실제로 부동산 시장에 미치는 영향은? (1) 단순히 금리가 내린다고 바로 오르진 않는다 2023~2024년 동안 캐나다 중앙은행은 기준금리를 5% 가까이 유지해왔다. 고금리로 인해 모기지 이자 부담이 크게 늘었고, 신규 수요는 사실상 멈춘 상태였다. 하지만 2025년 들어 금리 인하 기대가 커지면서 “이제 집값 다시 오르는 거 아냐?”라는 말이 나오기 시작했다. 하지만 내가 현장에서 느낀 바로는, 단순히 금리가 내려간다고 해서 바로 수요가 폭발하진 않는다. 대다수 실수요자들은 ‘이게 진짜 바닥인가?’를 확인한 뒤 움직이기 때문에, 최소 1~2개월의 관망기가 반드시 생긴다.   (2) 중요한 건 ‘기대심리’와 ‘실행력’의 간극 2023년 후반에도 금리 동결만으로 매수자 상담이 조금 늘었는데, 실제 계약으로 이어진 비율은 높지 않았다. 금리 인하는 그보다 더 강한 시그널이긴 하지만, 시장 반응은 시차를 두고 나타난다. 특히 토론토처럼 가격이 높은 지역은, 조금의 금리 하락으로는 ‘심리적 부담’을 쉽게 덜 수 없다.   2. 금리 인하 시나리오별로 토론토 부동산 어떻게 움직일까? 📌 주요 시나리오 3가지 정리해보면 (1) 시나리오 A: 점진적 금리 인하 + 매물 부족 → 가격 상승 가능성 가장 현실적인 시나리오다. 금리를 한 번에 많이 내리는 것이 아니라 0.25~0.5% 단위로 점진적으로 인하할 경우, 기존 매수 희망자들의 대기 수요가 먼저 반응할 수 있다. 특히 토론토 도심이나 인기 지역에서는 매물이 부족한 상황이 계속되고 있어, 수요가 조금만 붙어도 가격 반등이 나타날 수 있다. (2) 시나리오 B: 금리는 내리지만 ...

시작하며 2025년, 금리가 여전히 높은 상황에서도 토론토에서 집을 사는 사람들은 분명 존재한다. 지금 이 시점에 어떤 이유로 부동산을 매수하는지, 그 심리와 전략을 살펴보면 시장의 흐름도 자연스럽게 읽히게 된다.   1. 왜 지금 이 시점에 집을 살까? (1) 금리가 높아도 가격이 내려오면 기회라고 보는 사람들 지금 토론토 시장에서 매수에 나서는 사람들은 '가격'에 더 무게를 두는 경향이 강하다. 금리는 여전히 부담이지만, 가격 조정이 그보다 더 중요한 변수라고 판단하기 때문이다. 나 역시 몇 달 전부터 오퍼를 넣기 시작했는데, 공통적으로 느낀 건 가격 협상이 생각보다 수월해졌다는 점이다. 특히 작년보다 약세를 보이는 지역에서는 리스팅가보다 낮은 가격에 거래되는 사례가 점점 늘고 있다.   (2) '지금 아니면 더는 못 살 것 같다'는 불안심리 의외로 많은 실거주 매수자들이 이 심리를 말한다. 특히 자녀 교육을 고려해 미리 지역을 정해놓고 움직이는 경우, 금리보다는 매물의 희소성과 위치가 더 큰 결정을 이끈다. 내 지인의 경우, 노스욕 쪽에서 학군 좋은 곳을 노리고 있었는데, 오히려 금리 인상기라 경쟁이 덜할 거라는 판단에 최근 거래를 성사시켰다.   2. 어떤 사람들이 지금 집을 사고 있을까? (1) 리모델링 목적으로 구매하는 투자형 매수자 이들은 오래된 단독주택이나 반지하 포함 세입자용 유닛이 있는 매물을 찾아 다닌다. 최근 몇 년간 급등했던 주택들 가운데 구조는 괜찮지만 외형이 낡은 주택을 리모델링해 재판매 또는 렌트 수익을 올리는 전략을 쓰는 것이다. 예: 이토비코 지역에 있는 1960년대 단독주택을 90만달러 초반에 매수한 후, 10만달러 내외로 인테리어를 싹 바꾸고 리스팅해 115만달러에 내놓은 사례가 있었다. 이유: 금리가 높아도 리모델링 후의 차익이 명확할 경우, 수익성이 여전히 존재한다. 특히 현금 유동성이 있는 사람들에게는 기회가 된다.   (2)...

시작하며 2025년 토론토 부동산 시장은 1990년대 대폭락과 닮은 듯 다르다. 거래량은 급감했지만, 가격은 잘 버티는 상황. 과연 이번에도 폭락이 올까, 아니면 또 다른 결과를 맞이하게 될까? 네 가지 관점에서 현재 시장을 진단해 본다.   1. 거래량은 비슷하게 줄었지만, 속도는 완전히 다르다 1990년대 부동산 시장 침체는 느리게 진행됐다. 반면 2025년은 다이내믹하다. (1) 1990년대엔 7년 걸려 하락한 거래량 1990년대 초반 토론토(GTA) 부동산 시장은 거래량이 해마다 조금씩 줄어드는 식으로 침체를 겪었다. 1988년에는 연간 49,000건의 거래가 있었지만, 1996년에는 약 27,000건으로 줄었다. 8년간 약 45%가 감소한 셈이다. 이때의 하락은 한마디로 ‘서서히 식은 시장’이었다. 거래량이 줄면서 가격도 서서히 빠졌다. (2) 2025년은 단 2년 만에 반 토막 2021년엔 121,000건으로 정점을 찍었던 GTA 주택 거래량은 2023년엔 65,000건까지, 2025년 5월에는 월 6,000건 수준까지 떨어졌다. 단 2~3년 사이에 50% 가까이 급락한 셈이다. 지금의 하락은 90년대보다 훨씬 가팔라졌고, 시장이 한순간에 얼어붙었다. 그런데도 가격은 아직 그만큼 빠지지 않았다. 바로 다음에서 이유를 확인해보자.   2. 가격 하락폭은 과거보다 훨씬 작다 거래는 급감했지만, 가격은 놀랍게도 잘 버티고 있다. (1) 1990년대: 38% 하락 1989년 평균 주택 가격은 273,000달러였다. 이후 꾸준히 하락해 1996년에는 168,000달러까지 내려갔다. 7년간 38% 하락한 셈이다. 거래가 줄어들자, 그에 따라 가격도 점진적으로 떨어진 흐름이다. (2) 2025년: 15~20% 수준 2022년 2월, 팬데믹 이후의 최고점에서 평균 집값은 1,330,000달러까지 올랐다. 이후 거래가 거의 절반 가까이 줄었음에도 불구하고, 2025년 현재까지 가격은 평균 15~20%...

시작하며 2025년 부동산 시장은 뜨거운 반면, 대출 문턱은 점점 높아지고 있다. 금융당국은 월별 목표치를 도입하며 은행을 직접 압박하고 있고, 주택담보대출의 기준도 점차 바뀌고 있다. ‘왜 지금 이 타이밍에 규제를 강화했을까’, ‘실수요자에게 어떤 영향이 있을까’ 궁금한 이들을 위해, 최근 변화된 대출 규제의 흐름을 짚어봤다.   1. 월별 대출 규제가 의미하는 변화 (1) 연간이 아닌 ‘월 단위’ 목표치가 생긴 이유는? 예전에는 연말에 대출 한도를 조절해도 충분했다. 연초에 여유 있게 빌려주고, 연말엔 조이면서 연간 총량을 맞추는 식이었다. 하지만 최근 금융당국은 ‘이제 그 방식은 안 된다’고 선을 그었다. 월별 목표치를 은행에 부여하겠다는 말은, 매달 일정하게 대출을 조절하라는 의미다. 한 달이라도 초과하면 조사가 들어가고, 실제로 농협·SC제일은행은 바로 주담대 기준을 바꿨다. (2) 자율 규제지만 사실상 ‘지시’와 다름없는 상황 금융당국은 ‘자율’이라는 표현을 쓰고 있지만, 은행들이 실질적으로는 강제 규제를 따르고 있는 셈이다. 당국이 간담회를 소집하고, 그 직후 주요 은행들이 즉시 50년 만기 주담대를 폐지한 흐름을 보면 알 수 있다. 자율학습이라는 이름으로 방과 후에도 교실에 남겨졌던 시절이 떠오를 만큼, 자율이라는 표현은 형식에 가깝다.   2. 왜 50년 만기 주담대를 없앴을까? (1) 대출 한도를 줄이기 위한 가장 확실한 방법 같은 소득이라도 상환 기간이 짧아지면 연간 상환액이 커진다. 그 결과, DSR(총부채원리금상환비율) 기준으로 빌릴 수 있는 금액이 줄어든다. 예를 들어, 1억을 50년 동안 갚을 수 있다면 연간 상환액이 작아지지만, 30년으로 줄면 그 금액이 커지면서 대출 한도가 자동으로 줄어든다. 즉, 만기 조정만으로도 대출을 조이는 효과가 있다. (2) 실수요자도 타격을 받을 수밖에 없는 구조 이런 방식은 다주택자뿐만 아니라 첫 집을 장만하려는 사람들에게도 영향을 준다. 내가 직접 계산...

시작하며 센텀2지구 개발의 가장 큰 걸림돌이었던 방산업체 풍산의 부산 공장이 기장군 장안읍으로 이전할 가능성이 커졌다. 이미 입주의향서가 제출됐고, 보상비만 8300억 원이 책정된 상황이다. 하지만 주민 반발이라는 과제가 여전히 남아 있다.   1. 풍산 공장 이전, 이번엔 왜 가능성이 높을까 (1) 두 번째 도전, 이번엔 입주의향서까지 제출했다 풍산의 공장 이전 이야기는 이번이 처음은 아니다. 지난 2021년에도 일광면 이전 계획이 있었지만, 당시에는 주민들의 반발로 무산됐다. 이번에는 부산시와 MOU까지 체결했고, 구체적인 입주의향서도 접수됐다 는 점에서 실제 이전 가능성에 무게가 실린다. 부산시는 장안읍 일대 63만㎡ 규모 부지를 이전지로 확정했고, 풍산은 2030년 입주를 목표로 하고 있다. 주소를 공개하지 않은 이유는 투기 방지를 위한 조치로 보인다.   (2) 8300억 원 규모의 보상비, 센텀2지구 개발의 핵심 변수 풍산 공장은 센텀2지구 전체 부지의 절반이 넘는 102만㎡ 를 차지하고 있다. 개발 지연의 가장 큰 원인이었던 만큼, 이전이 확정되면 센텀2지구 전체 일정에 가속이 붙을 가능성이 크다. 부산도시공사는 센텀2지구 전체 사업비 2조 411억 원 중 약 40%에 해당하는 8300억 원을 풍산 보상비로 책정 한 상태다. 하지만 이는 2027년 완공을 기준으로 산정된 금액이며, 풍산이 2030년 입주를 목표로 하고 있기 때문에 보상비와 금융비용은 더 늘어날 가능성도 있다.   2. 센텀2지구, 왜 풍산 이전이 그렇게 중요할까 (1) 사업 부지의 절반 이상을 차지하는 핵심 위치 센텀2지구는 총 191만㎡ 규모의 도시첨단산업단지로 계획돼 있다. 그런데 풍산 공장 하나가 102만㎡ , 반여농산물시장과 석대화훼단지까지 합치면 센텀2지구 전체 면적 중 절반 이상이 이전 대상이다. 그중에서도 풍산 공장은 군수물자와 관련된 방산업체 로, 이전을 위한 안전성 검토와 주민 동의 절차가 까다롭다. 다...

시작하며 DSR 규제가 강화되면서 대출 한도에 영향을 받는 사람이 많아졌다. 이럴 때 상대적으로 제약이 덜한 ‘DSR 비적용 대출상품’을 찾는 사람이 많아지고 있다. 대표적으로 예금담보대출 과 약관대출 이 있다.   1. DSR 규제가 뭐길래, 이렇게들 민감할까? (1) 소득 대비 대출 가능 금액을 제한하는 제도 DSR, 즉 총부채원리금상환비율은 연간 소득 대비 갚아야 할 모든 대출의 원리금 총액 비율 이다. 쉽게 말하면, 1년 소득이 5,000만 원이라면, 원칙상 대출 원리금 상환이 그 비율(예: 40%)을 넘지 않아야 한다.   (2) 금리 인상 전제 방식이 대출 한도를 더 줄인다 2025년 7월부터는 미래 금리 인상을 가정해 대출 한도를 산정하게 된다. 실제 금리가 오르지 않아도, 앞으로 오를 거라 가정하고 계산하니 실제 받을 수 있는 금액이 줄어들게 되는 구조다. 특히 신용대출 이나 주택담보대출 을 생각하는 사람들에게는 더욱 부담이 커진다.   2. 예금만 있으면 대출이 되는 이유, 예금담보대출 (1) 예금만 있으면 심사 없이 가능하다 예금담보대출은 말 그대로 본인의 예금이나 적금, 청약통장을 담보로 대출을 받는 방식이다. 대출 심사 과정이 없고, 예금 금액의 90~95%까지 빌릴 수 있다. 본인의 돈을 담보로 하는 만큼 연체 위험도 낮고, DSR 규제를 받지 않는다.   (2) 요즘은 금리도 낮아졌다 예금담보대출의 평균 금리는 2024년 9월 4.87% → 2025년 4월 4.34% 로 낮아졌다. 2년 5개월 만에 최저치다. 시중 금리가 높아질수록 이 상대적인 메리트는 더 커진다. (3) 대출 잔액도 빠르게 증가 중 국내 4대 시중은행의 예금담보대출 잔액은 2025년 2월 4조 8,000억 원 → 2025년 6월 5조 원 을 넘어섰다. 매달 증가세 를 보이고 있다.   3. 보험 가입자가 쓸 수 있는 약관대출도 있다 (1) 해약환급금을 미리 꺼내쓰는...

시작하며 과천에서 15억 아파트를 5억에 살 수 있는 무순위 청약이 열렸다. 신혼부부나 한부모가정이라면 지금 신청 가능한 과천 그랑레브 데시앙 청약 은 기회 그 자체다. 신청 조건부터 수익공유형 모기지 구조까지, 지금 알아두면 좋은 핵심 내용을 정리했다.   1. 과천 그랑레브 데시앙 청약, 왜 '로또' 소리까지 나왔을까 15억 아파트를 5억에 살 수 있는 구조 이번에 무순위 청약으로 공급되는 과천 그랑레브 데시앙은 실거래가 기준 15억 원 수준의 아파트를 약 5억 원에 분양받을 수 있는 구조 다. 이런 파격적인 가격 때문에 부동산 커뮤니티에서는 ‘로또 청약’이라는 말이 돌고 있다. 다만 무작정 누구나 지원할 수 있는 건 아니다. 이번 공급은 단 1세대 에 한정되며, 신혼부부 및 한부모 가족 전용 으로 신청 자격이 까다롭게 설정돼 있다. 한마디로 누구나 넣을 수 있는 기회는 아니며, 조건을 충족하는 사람에게만 열려 있는 희소성 있는 기회다.   2. 어떤 조건이어야 신청할 수 있을까? 📌 신청 자격 조건 체크리스트 (1) 신혼부부 (혼인 7년 이내) 결혼한 지 7년 이내인 부부라면 신청할 수 있다. 많은 사람이 여기서 탈락하는 만큼 자격을 먼저 확인해야 한다. (2) 예비 신혼부부 (1년 이내 혼인 예정) 혼인 예정인 커플도 신청 가능하다. 단, 1년 이내에 혼인 사실을 증명할 수 있는 서류 가 필요하다. 이건 좀 준비가 필요하다. (3) 한부모 가족 (만 6세 이하 자녀 양육) 만 6세 이하의 자녀를 키우는 한부모 가족 역시 신청 대상이다. 이 경우는 남성·여성 모두 해당된다. 이 자격에 해당하지 않으면, 이번 무순위 청약은 신청 불가 하므로 미리 확인해두는 것이 중요하다.   3. 연 1.3% 고정금리? 수익공유형 모기지란 무엇인가 📌 수익공유형 모기지 구조 정리 (1) 집값이 오르면, 차익의 최대 50%를 국가와 나눠야 한다 수익공유형 모기지란 쉽게 말해, 시세 차익의 일...

시작하며 어떤 지역은 계속 오르고, 어떤 곳은 제자리일까? 2025년에도 여전히 반복되는 이 질문의 핵심은 바로 입지 조건의 차이 다. 지금부터 집값이 오르는 지역에서 자주 보이는 다섯 가지 핵심 공통점 을 생활 속 사례를 중심으로 정리해보겠다.   1. 젊은 인구가 꾸준히 유입되는 동네 최근 들어 부동산 시장에서 가장 주목받는 요소 중 하나가 바로 젊은 인구 유입 이다. 단순히 사람이 많다는 게 아니라, 실수요층인 30~40대의 주거 이동이 얼마나 활발한지 가 핵심이다. (1) 왜 젊은 인구가 중요한가? 3~40대는 결혼, 출산, 자녀 교육 등을 이유로 내 집 마련 수요가 가장 활발한 연령대다. 이들이 선호하는 지역은 자연스럽게 수요가 높고, 수요가 있는 곳에 가격 상승이 따라온다 는 것은 부동산의 기본 원리다. (2) 최근 실제 사례는? 인천 서구 는 최근 몇 년간 30~40대 인구 순유입률이 높아진 지역으로 주목받고 있다. 판교, 동탄, 광교 는 IT 산업 클러스터와 함께 젊은 직장인이 몰리며 집값 상승을 경험한 대표적 사례다.   (3) 어떻게 확인할 수 있을까? 📊 인구 통계 데이터 보는 법 통계청, 각 지자체의 ‘연령별 인구 이동 통계’ 활용 3년 이상 30~40대 유입 이 꾸준한지 확인 청약 경쟁률 과 전세 수요 가 함께 늘어나고 있는지 체크   2. 교통 인프라가 크게 바뀌는 지역 부동산에서 교통 호재 는 단순한 플러스 요소가 아니라, 가격 흐름을 바꾸는 핵심 촉매다. 다만 ‘계획’만 있는 곳이 아니라, 실제로 ‘공사’가 시작된 곳인지 가 중요하다. (1) 교통 호재가 왜 중요한가? 이동 시간이 줄어들면 생활 반경이 넓어지고, 도심 접근성에 따른 가격 갭이 줄어든다 . 그러면 외곽 지역이 재조명되며 가격이 오르는 구조다. (2) 주목할 노선은? 🛤️ 최근 착공·확정된 노선 중심으로 GTX A/B/C 노선 7호선·9호선 연장...

시작하며 상가 임대료를 10년간 올리지 않았던 건물주가 신축을 앞두고 임차인과의 갈등으로 2억 가까운 손해를 입었다. ‘착한 임대인’이라는 선의가 어떻게 문제로 이어졌는지, 실제 사례를 통해 상가 임대 시 주의해야 할 포인트를 정리했다.   1. 선의로 시작한 임대, 억울한 결과로 돌아오다 (1) 상가를 10년간 저렴하게 임대한 이유는 무엇이었을까 이 사례의 주인공은 50대 후반의 남성으로, 2층짜리 상가를 상속받아 10년 넘게 임대료를 올리지 않고 운영해 왔다. 건물은 지어진 지 50년이 넘었고, 위치는 지하철 1분 거리의 유동 인구 많은 상권이었다. 그는 “세입자들도 사정이 있는데 내가 조금 덜 받으면 되지 않겠나”라는 생각으로 주변 시세 절반 수준의 임대료만 받았다. 이 말만 들으면 참 훈훈한 이야기처럼 들릴 수 있다.   (2) 하지만 신축을 결심한 순간 문제가 시작됐다 퇴직을 앞둔 그는 6층 규모로 상가를 신축하고, 이를 통해 월 1,200만원의 임대 수익을 기대했다. 대출과 기존 자산으로 신축 비용도 준비해둔 상태였다. 임차인들과의 협의도 사전에 어느 정도 마무리된 상황이었다. 하지만 문제는 1층 임차인 두 명이 ‘절대 나갈 수 없다’고 버티면서 불거졌다. 위로금으로 각각 2,000만원을 제안했지만, 이들은 1억원씩 요구했다. 결국 협상을 통해 5,000만원씩으로 조정했지만, 총 1억원의 비용이 발생했다. 이로 인해 건축 일정은 지연되고, 손해는 눈덩이처럼 불어났다.   2. 임대료를 제때 올리지 않으면 생기는 문제 3가지 착한 임대인의 뒷이야기, 여기서 배워야 할 포인트 아무리 좋은 마음으로 임대료를 낮게 유지했더라도, 시간이 지나면 다양한 문제가 생긴다. 대표적인 문제 세 가지는 아래와 같다. 명도 과정에서 분쟁 가능성이 높아진다 - 장기간 저렴한 임대료를 제공받은 임차인은 현 상태가 '권리'처럼 느껴진다. 투자 수익률이 낮아진다 - 주변 시세보다 낮은 임대료로 임대를...

시작하며 공시가격 1억 이하, 2억 이하, 3억 이하 주택이 모두 주택 수에서 빠지는 건 아니다. 세금별로 달라지는 주택 수 산정 기준 을 모르면, 양도세·취득세·종부세에서 불이익을 받을 수 있다.   1. 세금마다 다르게 적용되는 주택 수 기준, 헷갈리면 손해 본다 세금별로 '주택 수'를 세는 기준이 다르다 는 점은 생각보다 모르는 사람이 많다. 특히 공시가격 1억, 2억, 3억 이하 주택은 '작은 집이니까 주택 수에서 빠지겠지'라고 쉽게 생각하기 쉬운데, 그렇지 않다. 대표적으로 주택 수 포함 여부가 다른 세금은 다음과 같다. 📑 주택 수 포함 여부가 중요한 세금들 세금 종류 주택 수 기준 여부 예외 조건 취득세 포함 or 미포함 정비구역, 기준시가 등 종합부동산세 기본 포함 임대등록 여부, 상속, 지방 저가 주택 등 소득세 (임대소득) 기본 포함 전용 40㎡ 이하, 공시가격 2억 이하 양도소득세 기본 포함 비과세 요건, 지역별 공시가 기준   2. 공시가격 1억 이하 주택, 어디까지 주택수에서 빠질까? 공시가격 1억 이하 주택은 일부 세금에서 주택수 산정에서 빠진다. 하지만 지역이나 법적 조건에 따라 차이가 크다. (1) 취득세 기준에서는? 기준시가 1억 이하 주택은 다른 주택 취득 시 주택 수에서 빠짐 하지만 정비구역 또는 사업시행구역 에 해당되면 포함된다 해당 주택을 새로 취득할 때도 중과되지 않는다 (2) 종합부동산세 기준에서는? 기본적으로는 주택 수에 포함된다 단, 임대사업자 등록 주택 , 상속 주택 , 지방 저가주택 등은 조건을 만족하면 포함 제외 예: 연천군·옹진군·강화군 등에서 공시가 3억 이하일 경우 제외 가능   (3) 소득세 기준에서는...

시작하며 오피스텔을 구입한 후 임대용으로 활용하려는 사람이라면, 일반임대사업자로 등록할지 주택임대사업자로 등록할지 고민하게 된다. 등록 유형에 따라 세금 신고 방식, 혜택, 의무사항 이 크게 달라지므로 신중한 선택이 필요하다.   1. 일반임대 vs 주택임대, 기본 개념부터 정리해보자 (1) 오피스텔을 업무용으로 임대할 계획이라면 일반임대사업자 일반임대사업자는 오피스텔을 업무시설로 사용할 임차인에게 임대 할 경우에 해당한다. 등록은 세무서 한 곳 에서만 진행하며, 부가세 과세사업자로 등록해야 부가가치세 환급이 가능하다. 단, 업무용도로 사용해야만 해당된다. (2) 주거용으로 임대할 계획이라면 주택임대사업자 주택임대사업자는 오피스텔을 주거용으로 임대할 때 해당하며, 등록은 지자체와 세무서 모두 에 해야 한다. 세금 혜택을 기대할 수 있지만, 10년 임대 의무, 임대료 인상 제한, 보증보험 가입, 계약 신고 등 여러 의무가 따른다.   2. 실제 등록 방식과 세금 차이를 비교해보자 (1) 일반임대사업자 등록 시 확인할 사항 등록 장소 : 세무서만 사용 용도 : 업무시설 (실제로 주거용으로 쓰면 안 됨) 부가세 과세사업자 → 건물가액의 10% 부가세 환급 가능 연 2회 부가세 신고 + 소득세 신고 필요 (2) 주택임대사업자 등록 시 확인할 사항 등록 장소 : 세무서 + 지자체(시군구청) 사용 용도 : 주거 목적 부가세 면세사업자 → 부가세 환급 없음 세금 혜택 : 취득세·재산세 감면, 종부세 합산 배제, 양도세 비과세 등 의무 사항 : 사업장현황신고, 소득세 신고, 계약 신고, 보증보험 가입 등   3. 세금 신고 방식, 어떤 차이가 있을까? (1) 일반임대사업자 신고 일정 부가세 신고 : 1년에 2회 (1월, 7월) 소득세 신고 : 매년 5월 세금계산서 발행 의무 있음 (2) 주택임대사업자 신고 일정 사업장 ...

시작하며 생애최초 대출, 지금도 가능한 걸까? 2025년 현재 기준으로 여전히 최대 6억까지 가능하며, LTV 80% 적용도 받을 수 있다. 하지만 조건이 꽤 까다롭고, 놓치기 쉬운 포인트도 많아 꼼꼼한 확인이 필요하다.   1. 생애최초 대출이란 무엇일까? (1) 말 그대로 ‘처음 집을 사는 사람’을 위한 대출 상품 생애최초 대출이란 이름처럼, 생애 처음으로 주택을 구매하는 사람 에게 주어지는 우대 대출 조건이다. 일반적인 정책금융(보금자리론, 디딤돌대출 등)과는 다르게, 시중은행에서 조건 충족 시 받을 수 있는 일종의 상품 개념 으로 보면 된다. 예전에는 잘 몰랐던 사람도 많은데, 요즘은 활용법에 따라 수천만 원이 차이 날 수 있어 많은 이들이 관심을 갖고 있다.   ✅ 생애최초 대출의 핵심 요건 본인 명의로 한 번도 주택 소유 이력이 없어야 함 혼인 여부에 따라 조건이 바뀌므로 주의 필요 주택 가격 제한은 없음 LTV 최대 80%까지 가능 (단, 대출 한도는 최대 6억)   2. 놓치기 쉬운 핵심 조건들 (1) 혼인신고 전 확인해야 할 것 이 부분은 의외로 많은 사람들이 실수하는 포인트 다. 혼인신고를 하면 배우자의 주택 소유 이력도 합산 되어 심사된다. 즉, 본인은 주택을 산 적이 없어도 배우자가 과거 집을 보유한 적이 있다면 생애최초 조건이 탈락 될 수 있다. 이럴 경우 생초 대출은 받을 수 없다. 따라서 혼인을 앞둔 예비부부라면 반드시 이력 확인이 필요하다.   (2) 주택 가격에는 제한이 없다 2024년부터 규제 완화가 지속되며 주택 가격 상한은 폐지 되었다. 10억짜리든, 20억짜리든 생애최초 대출은 적용 가능 하다. 하지만 중요한 건 따로 있다.   (3) 대출 한도는 최대 6억까지 LTV는 최대 80%까지 가능하다고 해도, 실제로 받을 수 있는 한도는 6억이 최대 다. 이를 잘못 이해하면 아래처럼 착각할 수 있다...

시작하며 2025년 6월, 경기도 화성시 동탄 신도시에서 국민임대주택 예비입주자 모집이 시작되었다. 총 8개 단지, 약 600세대 규모로 공급되며, 최대 30년까지 거주 가능한 장기 임대주택이다. 1순위 신청 조건을 충족하면 지역에 관계없이 신청이 가능하므로 타지역 거주자도 관심 있게 살펴볼 만하다.   1. 어떤 단지들이 공급되고 있을까? 이번에 모집이 진행되는 단지는 다음과 같다. 화성 동탄 내 능동마을 7단지를 중심으로 휴먼시아 5단지, 그리고 LH 2단지, 4단지, 25단지, 35단지까지 총 8곳이다. 구축 단지부터 준신축까지 다양하게 분포되어 있고, 공급 면적도 28㎡부터 59㎡까지 선택의 폭이 넓다. (1) 공급 단지 구성 살펴보기 능동마을 7단지 (7-1~7-4) : 2007~2008년 준공, 단지 내 초·중·고 위치, 복도식 구조 휴먼시아 5단지 : 구축 단지, 교통, 교육 여건 준수 LH 2단지 : 2021년 준공, 동탄테크노밸리 인접, 복층 주택(46B형) 신청 가능 LH 4단지 : 2015년 준공, 외곽 지역, 조용한 환경, 고령자 전용 주택 포함 LH 25단지 : 2020년 준공, 규모는 작지만 상대적으로 신축 LH 35단지 : 2020년 준공, 동탄호수공원 인근, 신축 단지, 정비된 도로 환경   2. 실내 구조는 어떻게 구성되어 있을까? 전용면적에 따라 실내 구조가 다르며, 가족 구성이나 생활 패턴에 따라 선택할 수 있다. (1) 면적별 구조 살펴보기 39형(13평) : 1.5룸, 소형 가구 또는 1인 가구에 적합 47~51형(14~19평) : 온전한 투룸 구조 59형(25평) : 침실 3개, 가족 단위 가구에 적합 구축 단지(7단지, 5단지)의 경우 주거면적이 비교적 넓고 방이 3개 있는 구조도 포함되어 있어 실제 거주지로 활용하기 좋다. 특히 59형은 국민임대 중 최대 규모다.   3. 임대료는 얼마나 저렴할까? 임...

시작하며 서울에 거주하는 청년이라면 1년에 최대 240만원, 월세로 환산하면 매달 20만원씩 지원받을 수 있는 ‘서울시 청년월세지원’ 사업이 2025년에도 진행된다. 신청 자격과 대상, 소득 기준만 맞는다면 현금처럼 계좌로 월세를 받을 수 있는 이 제도는 생각보다 많은 사람이 몰리지 않아 이번이 기회가 될 수 있다.   1. 이 사업, 왜 주목해야 할까? (1) 실질적인 현금 지원, 조건만 맞으면 거의 당첨 서울시 청년월세지원은 월 최대 20만원씩 12개월 동안 총 240만원 을 지원하는 사업이다. 직접 통장으로 입금되는 구조이기 때문에 실질적으로 월세를 줄일 수 있는 효과가 크다. 더 중요한 점은 지원 인원 15,000명 중 대부분이 선정되는 구조 라는 것. 2024년에는 지원자 수가 미달되었고, 그 영향으로 2025년에는 오히려 지원 인원이 40% 줄어든 상황 이다.   이 사업은 생애 단 한 번만 신청 가능하다. 모집 인원이 줄고 있는 만큼, 이번 기회가 마지막일 수도 있다. 경쟁률은 평균 1대 1 이하. 생각보다 당첨 확률이 높다.   2. 신청 자격이 되는지부터 확인하자 (1) 나이 조건은? 신청일 기준 만 19세 이상 만 39세 이하 1985년 1월 1일생부터 2006년 12월 31일생까지 해당 (2) 거주 조건은? 서울시에 거주 중인 청년 1인 가구 단, 가족과 동거하거나 친구, 동료와 함께 사는 경우도 신청 가능 중요한 건, 주민등록상 1인으로 등록된 가구여야 한다는 점 신청일 기준으로 서울에 거주하면 인정되므로, 지금 주소를 옮겨도 늦지 않다   (3) 주택 조건은? 보증금 8,000만원 이하 + 월세 60만원 이하 단, 보증금에 따라 월세 기준이 달라짐 실제로는 보증금 6,000만원 월세 68만원 까지도 가능 보증금 월세 최대 인정 금액 0원 93만원 2,00...

시작하며 서울에서 20만 원 안팎의 투룸 아파트에 살 수 있다면, 믿어지겠는가? 이번에 모집된 공릉·양원S1·S2 행복주택은 초역세권 입지와 함께 실거주자 중심의 구조로 많은 이들의 관심을 받고 있다. 청년, 신혼부부, 고령자 등 계층별 맞춤형 공급이 이뤄지는 이번 LH 행복주택 모집공고는, 조건만 맞는다면 도전해볼 만한 기회다. 이번 글에서는 신청자격, 조건, 유의사항까지 모두 정리한다.   1. 서울 공릉과 양원 행복주택, 어디에 있는 곳일까? 서울 내에서도 실거주에 적합한 입지로 꼽히는 공릉과 양원은 역세권과 교육, 편의시설 측면에서 강점이 많은 지역이다. (1) 공릉 행복주택의 위치와 특징은? 공릉역 도보 8분 거리에 위치한 공릉 행복주택은 7호선과 가까워 교통 접근성이 좋다. 주변에는 과기대, 각종 프랜차이즈 음식점, 편의점이 밀집해 있고, 초·중·고교 인프라도 갖춰져 있어 생활 편의성이 높다. 건물 외관 은 레고처럼 독특한 디자인이며, 내부는 원룸형부터 투룸형까지 다양한 구조가 있다. 옵션 포함 여부 : 19형은 빌트인 제공, 29형부터는 옵션 제외. 투룸 구조(40형) 는 현관부터 복도까지 넓게 이어지고, 발코니까지 있어 실사용 면적이 넉넉하다.   (2) 양원 S1블록은 어떤 특징이 있을까? 양원S1은 트리플 역세권(중앙선·경춘선·6호선 신내역, 양원역)으로 불리는 곳이다. 주변은 초중고가 모두 밀집해 있어 신혼부부나 자녀 양육 가정에게 적합하다. 44형 투룸 : 방 2개, 수납 공간 충분, 발코니 제공. 14형 소형 원룸 : 책상, 북박이장 포함, 관리비 포함 총 11만 원 수준. 위치 장점 : 양원 캠핑숲이 근처라 도심 속 힐링도 가능.   (3) 양원 S2블록은 더 가까운 역세권? 양원역 도보 2분 거리. S2블록은 서울시 내에서도 보기 드문 ‘초역세권’ 행복주택이다. 이곳은 과거에도 경쟁률이 치열했던 곳으로, 신청만으로도 희소가치를 느낄 수 ...

시작하며 2025년 부동산 시장은 단순히 가격이 오를지 내릴지를 넘어서, 어디에, 어떻게 접근할 것인지 가 훨씬 중요해졌다. 3기 신도시를 기다렸다 후회한 경험이 있는 사람이라면, 4기 신도시에 대한 기대부터 다시 점검해볼 필요가 있다.   1. 4기 신도시, 왜 기대하지 말라는 말이 나올까? (1) 사전청약 당첨이 오히려 발목을 잡을 수 있다 많은 무주택자들이 청약 당첨을 인생의 전환점으로 기대한다. 하지만 실제로는 사전청약 당첨이 오히려 발목을 잡는 경우도 많다. 예를 들어 3기 신도시에서 사전청약에 당첨된 한 사람은, 이 때문에 다른 실거래를 포기했다. 입주까지 5년 이상 걸리고, 그 사이 분양가는 올라가 있다. 결국 기다림의 대가가 더 컸던 것이다.   (2) 위치와 인프라가 실생활에 적합하지 않을 가능성 신도시는 아직 기반이 부족하다. 교통망, 상업시설, 교육 환경 등이 미비한 상태에서 이주하면 불편함이 크다. 당첨만 보고 덜컥 계약했다가 생활 불편에 시달리는 사례가 꽤 많다. (3) 무주택 유지 기간만 길어지고 다른 선택지는 차단된다 사전청약 당첨자는 이후 다른 청약에 참여할 수 없다. 계약도 몇 년 뒤에야 가능하고, 그사이 집값은 올라간다. 이런 사이클에서 실거주는 물론, 자산 형성 기회까지 놓칠 수 있다.   신도시 기대 전, 꼭 체크해야 할 현실 입주 시점까지 최소 5~7년 이상 소요 분양가 불확실성, 시세 반영으로 분양가 상승 인프라 부족 → 초기 생활 불편 무주택 혜택 소진, 이후 청약 불가   2. 이재명 정부 부동산 정책, 무엇을 기대하고 무엇은 포기해야 할까? (1) 기대할 수 있는 변화들: 지방·빌라·신축 시장 이번 정부에서 가장 현실적인 기대는 지방 부동산 활성화 다. 직접적인 공급 확대보다는 세제·재정 혜택을 통해 수요 유도를 노리고 있다. 빌라와 오피스텔 역시 반등 가능성이 있다. 특히 고점에 매수해 고통받는 소유자들이 탈...

시작하며 외국처럼 역세권에 공공임대가 집중된 주거 구조가 한국에도 현실이 될까? 최근 서울 외곽 GTX 노선과 연계된 지역을 중심으로 이러한 변화가 나타날 가능성이 점점 커지고 있다.   1. 외관은 멀쩡한데 밤에는 무섭다? 역세권 공공임대의 실제 분위기 교통이 좋은 역세권이라면 모두가 선호할 것 같지만, 실상은 다르다. 특히 공공임대 비율이 높은 단지들은 낮과 밤의 분위기가 다르게 느껴지기도 한다. 📑 사람들이 실제로 느낀 공공임대 단지 분위기 겉보기엔 새 아파트처럼 보이지만, 내부 시설은 빠르게 노후화됨 저녁이 되면 인적이 드물고 치안에 대한 불안감이 커짐 주민 구성의 특성상 외부인에 대한 경계심이 높은 경우도 있음 건물 외벽은 말끔하지만, 유리창이 적고 폐쇄적인 구조가 많아 위압감 형성 이러한 단지들은 정책적으로 '격리형 배치' 가 적용된 경우가 많아, 도심 속 섬처럼 고립감을 줄 수 있다. 특히 외국에서 이런 단지에 대한 인식은 대부분 부정적이다. 프랑스 파리 외곽 지역인 세르지 르오 사례에서도 확인할 수 있다.   2. 왜 역세권에 공공임대를 몰아넣는가 역세권은 교통이 편리한 대신, 땅값이 비싸다. 그런데도 정부는 공공임대 주택을 역 근처에 짓는다 . 그 이유는 명확하다. 📑 역세권에 공공임대를 배치하는 이유 교통 약자를 위한 접근성 확보 출퇴근 시간이 짧은 구조가 사회적 안정성에 기여 도심 속 ‘혼합형 주거’를 위한 계획적 구조 사회적 배려 계층의 이동 편의를 고려한 배치 한 도시계획 전문가는 이렇게 설명한다. “ 도시 안에서 일하는 사람들 대부분이 교외에서 출퇴근하기 어렵기 때문에, 교통 중심지에 저소득층을 배치하는 것이 오히려 더 효율적 입니다.”   3. 한국도 그렇게 될까? 이미 시작된 변화들 사실 이런 구조는 이미 경기도 외곽 신도시 에서 적용 중이다. 단지 우리가 눈치채지 못했을 뿐이다. 📑 수도권 외곽 공공임대 주...