취득세·종부세·양도세별로 다른 주택수 기준, 헷갈릴 때 이 글을 보자

- 6월 15, 2025

시작하며

공시가격 1억 이하, 2억 이하, 3억 이하 주택이 모두 주택 수에서 빠지는 건 아니다. 세금별로 달라지는 주택 수 산정 기준을 모르면, 양도세·취득세·종부세에서 불이익을 받을 수 있다.

1. 세금마다 다르게 적용되는 주택 수 기준, 헷갈리면 손해 본다

세금별로 '주택 수'를 세는 기준이 다르다는 점은 생각보다 모르는 사람이 많다. 특히 공시가격 1억, 2억, 3억 이하 주택은 '작은 집이니까 주택 수에서 빠지겠지'라고 쉽게 생각하기 쉬운데, 그렇지 않다.

대표적으로 주택 수 포함 여부가 다른 세금은 다음과 같다.

📑 주택 수 포함 여부가 중요한 세금들

세금 종류	주택 수 기준 여부	예외 조건
취득세	포함 or 미포함	정비구역, 기준시가 등
종합부동산세	기본 포함	임대등록 여부, 상속, 지방 저가 주택 등
소득세 (임대소득)	기본 포함	전용 40㎡ 이하, 공시가격 2억 이하
양도소득세	기본 포함	비과세 요건, 지역별 공시가 기준

2. 공시가격 1억 이하 주택, 어디까지 주택수에서 빠질까?

공시가격 1억 이하 주택은 일부 세금에서 주택수 산정에서 빠진다. 하지만 지역이나 법적 조건에 따라 차이가 크다.

(1) 취득세 기준에서는?

기준시가 1억 이하 주택은 다른 주택 취득 시 주택 수에서 빠짐
하지만 정비구역 또는 사업시행구역에 해당되면 포함된다
해당 주택을 새로 취득할 때도 중과되지 않는다

(2) 종합부동산세 기준에서는?

기본적으로는 주택 수에 포함된다
단, 임대사업자 등록 주택, 상속 주택, 지방 저가주택 등은 조건을 만족하면 포함 제외
예: 연천군·옹진군·강화군 등에서 공시가 3억 이하일 경우 제외 가능

(3) 소득세 기준에서는?

기본적으로는 포함되지만,
전용면적 40㎡ 이하 + 공시가격 2억 이하 조건이면 간주임대료 계산 시 주택 수 제외
다만 이 규정은 2023년 12월 31일까지 적용된 것으로, 이후 연장 여부 확인 필요

(4) 양도소득세 기준에서는?

1세대 1주택 비과세 판정 시에도 주택 수에 포함
단, 농어촌 주택, 상속주택 등 특례 적용 시 제외 가능
양도세 중과 판정 시 ‘기타지역’이라면 공시가 3억 이하 주택은 보유주택 수에서 제외

3. 공시가격 2억 이하 주택, 조건이 살짝 달라진다

2억 이하 주택은 1억 이하 주택과 비슷하면서도 차이가 있다.

(1) 취득세에서의 차이점

2억 이하 주택은 취득세 중과에서 제외되지 않는다
기준시가 1억 초과 주택은 주택 수에 포함
따라서 1억 초과 주택은 취득세 중과 대상이 될 수 있다

(2) 종합부동산세·소득세 기준은 동일

종부세는 기본 포함, 예외적으로는 상속·임대주택 조건 따라 제외
소득세는 전용 40㎡ 이하 + 공시가 2억 이하인 경우 간주임대료 계산 시 제외

(3) 양도세 중과 시 적용 방식

기타지역 외 지역(서울·광역시 등)은 보유주택 수에 포함
기타지역이라면 공시가격 3억 이하일 경우 포함되지 않음
양도 시점 기준으로 판단되므로, 팔기 직전의 공시가격 확인 필요

4. 공시가격 3억 이하 주택, '기타지역'에서 의미 있다

공시가격 3억 이하 주택은 '기타지역' 거주 여부에 따라 세금에서 중요한 분기점이 된다.

(1) 취득세 기준

3억 이하 주택이라도 1억 초과 주택은 주택 수에 포함
정비구역 또는 사업시행구역 내에 있다면 중과 대상 가능성 있음

(2) 종합부동산세·소득세 기준은 동일

종부세: 기본 포함, 다만 예외 조건 충족 시 제외
소득세: 전용 40㎡ 이하 + 공시가 2억 이하 주택만 제외

(3) 양도세 중과 여부

기타지역에서 3억 이하 주택은 보유주택 수에 포함되지 않음
즉, 서울이 아닌 ‘도 지역’에 있는 공시가격 3억 이하 주택은 중과세를 피할 수 있는 변수
3억을 초과하면 포함되므로 공시가격을 매년 확인하는 것이 중요

5. 지역 구분이 모든 기준의 핵심이다

서울, 수도권, 광역시, 세종특별자치시 vs 기타지역 이 두 분류는 양도세와 종부세에서 매우 중요한 역할을 한다.

✅ 기타지역으로 구분되는 대표 지역

강원도, 충청도, 전라도, 경상도 전역
광역시의 '군 지역': 예) 대구 달성군
세종시와 경기도의 '읍·면 지역'
제주특별자치도 전체

이들 지역에 공시가격 3억 이하 주택을 소유하고 있다면, 보유주택 수에 빠져서 양도세 중과를 피할 수 있는 여지가 있다.

마치며

공시가격 1억·2억·3억 이하 주택이라고 해서 무조건 주택 수에서 빠지는 건 아니다. 어떤 세금 기준이냐에 따라 다르고, 같은 공시가격이라도 지역이나 법적 조건에 따라 결과는 달라진다.

특히 양도세 중과, 취득세 중과, 종부세 과세 여부는 투자 전략이나 보유 전략을 세우는 데 핵심 기준이 된다. 앞으로 주택을 팔거나 사려는 계획이 있다면, 단순히 금액 기준만 볼 것이 아니라 세금별로 어떤 주택이 주택 수에 포함되는지를 먼저 체크해보는 것이 필요하다.