토론토 렌트값, 이민자 줄자 진짜 떨어졌을까? 최근 변화 분석

- 6월 21, 2025

시작하며

2025년 캐나다 정부의 이민자 수 조정 발표 이후, 토론토 렌트 시장이 실제로 어떻게 바뀌었는지 궁금해하는 사람이 많다. 이민 축소는 곧 수요 감소로 이어질 수 있지만, 임대 가격이 바로 내려가는 건 또 다른 문제다. 지금 이 상황에서 토론토 렌트 시장은 어떤 방향으로 움직이고 있을까?

1. 이민 축소 정책이 시장에 미친 첫 번째 파장

(1) 신규 이민자 감소는 렌트 수요에 직접적인 영향을 준다

올해 초 캐나다 연방정부는 2024~2026년 이민 목표치를 연간 50만 명 이하로 줄이는 안을 확정했다. 특히 토론토에 집중되던 신규 이민자의 유입이 줄면서, 도심 지역 원베드나 투베드 아파트 수요가 다소 주춤한 것이 사실이다.

내가 살고 있는 토론토 노스욕 인근 지역도 예전에는 콘도 렌트 공고가 올라오면 1~2일 만에 계약되곤 했지만, 최근에는 같은 유닛이 일주일 넘게 비어 있는 경우도 눈에 띈다.

(2) 렌트 시장은 수요보다 공급 영향도 크게 받는다

하지만 단순히 ‘이민자 수가 줄었다 → 렌트 가격이 떨어졌다’는 구조는 성립하지 않는다. 렌트 시장은 공급 상황에도 민감하게 반응하기 때문이다. 최근 2~3년간 공급이 제한됐던 이유도 함께 봐야 한다.

건설 자재값 상승, 고금리로 인한 개발사 파산 등으로 인해 신규 임대용 건물의 착공이 지연된 곳이 많고, 기존 주택을 단기로 돌리던 에어비앤비 운영자들도 다시 렌트 시장으로 돌아오며 공급은 일시적으로 증가한 상태다.

2. 이민자 감소와 함께 실제로 바뀐 렌트 트렌드

(1) 렌트 가격은 지역별로 ‘제자리’ 혹은 ‘소폭 하락’ 중

2025년 5월 기준, Rentals.ca가 발표한 월간 보고서에 따르면 토론토 평균 렌트는 전년 동기 대비 약 1.5% 하락했다. 특히 다운타운 외곽 지역은 최대 3%까지 하락한 곳도 있다. 하지만, 이 수치는 ‘폭락’ 수준은 아니다.

(2) 쉐어 하우스나 룸 렌트 수요는 여전히 높다

정작 체감되는 변화는 ‘룸 렌트’ 시장이다. 이민 축소가 있었지만, 유학생이나 워홀러 등 단기 체류자는 여전히 많다. 특히 대학가 주변, 교통 편한 지역의 쉐어 하우스는 여전히 인기다. 내가 실제로 운영하는 세입자 게시판에서도 방 하나에 1,200달러는 여전히 기본이다.

(3) 계약 조건이 세입자에게 유리해졌다

조금만 발품을 팔면 ‘2개월 프리 렌트’ 혹은 ‘첫달 반값’ 같은 조건을 내건 콘도 공고도 꽤 있다. 특히 신규 입주 단지는 공실률을 줄이기 위해 이런 조건을 내걸고 있다. 이전에는 상상도 못하던 조건이다.

3. 공급 확대 없이 렌트 안정은 어렵다

(1) 공급 부족은 여전히 심각하다

이민 축소는 단기 수요 조정에 불과하다. 여전히 많은 건축 프로젝트가 보류 중이며, 렌트용 신규 건물은 공급이 느리게 움직이고 있다. 토론토시 자료에 따르면, 2025년 상반기 기준으로 승인 대기 중인 임대형 건물은 4만 세대를 넘는다.

(2) 렌트 시장은 수요보다 ‘공급 제약’이 가격에 더 직접적인 영향을 미친다

이전에는 ‘수요가 늘었다 → 렌트 올랐다’는 논리가 강했지만, 이제는 ‘공급이 부족하다 → 가격 유지된다’는 구조가 더 현실적이다. 나도 최근 렌트 리스 계약을 갱신하면서, 세입자 입장에서 별다른 협상 여지가 없었다. 공급이 늘지 않으면 결국 선택지가 줄어드는 것이다.

4. 지금 렌트 시장에서 고려해야 할 포인트 5가지

📌 요즘 토론토 렌트 시장에서 느낀 변화들

계약 전 협상 여지가 늘었다 일부 콘도나 하우스 렌트에서 이전보다 유연한 조건 제시가 많아졌다. 특히 빈 집이 길어진 곳은 가격 협상이 가능하다.
지역별 격차가 더 커졌다 다운타운은 여전히 비싼 편이고, 외곽 지역은 선택지가 늘었다. 지하철 접근성이나 커뮤니티 편의 시설 유무에 따라 가격 차이가 크다.
룸렌트는 경쟁이 치열하다 여전히 다인 쉐어는 구하기 어렵다. 특히 여자 단독 룸은 경쟁률이 높아 빠르게 계약된다.
1베드, 2베드 콘도는 장기 공실도 생긴다 특정 조건(뷰, 관리비, 주차 유무 등)에 따라 입주자 찾기 어려운 유닛도 있다.
신규 분양단지는 혜택을 주는 경우가 있다 1~2개월 렌트 프리, 첫 달 디스카운트 등의 프로모션은 입주 초기 건물에서 특히 많이 보인다.

5. 나처럼 렌트 계약 앞둔 사람이라면 지금 체크할 점

(1) 가격보다 ‘조건’을 꼼꼼히 따져야 한다

렌트비는 소폭 내려갔지만, 세입자에게 유리한 조건이 늘어난 만큼 전체 계약 조건을 따져보는 게 좋다. 예: 관리비 포함 여부, 주차비, 공용 시설 이용 조건 등

(2) 장기 거주자라면 ‘전세형 옵션’도 고려할 만하다

최근 일부 지역에서는 디파짓을 높이고 월세를 낮춘 구조도 등장했다. 장기로 안정적인 거주를 원하는 경우 이런 구조가 더 유리할 수 있다.

(3) 단기 체류라면 쉐어보다 독립 룸도 노려볼 만하다

1인용 스튜디오나 베이스먼트 유닛도 공실이 늘면서 선택의 폭이 넓어졌다. 쉐어 하우스만 고집하지 말고 다양한 구조를 살펴보는 게 좋다.

마치며

이민자 수가 줄면서 토론토 렌트 시장에도 작지 않은 변화가 있었다. 하지만 기대만큼 가격이 확 내려가진 않았다. 공급 부족이라는 구조적 문제가 여전히 시장을 잡고 있기 때문이다. 지금 렌트를 고려하고 있다면, 숫자보다 조건과 지역별 특성을 꼼꼼히 살펴보는 게 유리하다.