이재명 정부 부동산 시장, 기대와 위험을 나누어 보는 3가지 기준
시작하며
2025년 부동산 시장은 단순히 가격이 오를지 내릴지를 넘어서, 어디에, 어떻게 접근할 것인지가 훨씬 중요해졌다. 3기 신도시를 기다렸다 후회한 경험이 있는 사람이라면, 4기 신도시에 대한 기대부터 다시 점검해볼 필요가 있다.
1. 4기 신도시, 왜 기대하지 말라는 말이 나올까?
(1) 사전청약 당첨이 오히려 발목을 잡을 수 있다
많은 무주택자들이 청약 당첨을 인생의 전환점으로 기대한다. 하지만 실제로는 사전청약 당첨이 오히려 발목을 잡는 경우도 많다.
예를 들어 3기 신도시에서 사전청약에 당첨된 한 사람은, 이 때문에 다른 실거래를 포기했다. 입주까지 5년 이상 걸리고, 그 사이 분양가는 올라가 있다. 결국 기다림의 대가가 더 컸던 것이다.
(2) 위치와 인프라가 실생활에 적합하지 않을 가능성
신도시는 아직 기반이 부족하다. 교통망, 상업시설, 교육 환경 등이 미비한 상태에서 이주하면 불편함이 크다. 당첨만 보고 덜컥 계약했다가 생활 불편에 시달리는 사례가 꽤 많다.
(3) 무주택 유지 기간만 길어지고 다른 선택지는 차단된다
사전청약 당첨자는 이후 다른 청약에 참여할 수 없다. 계약도 몇 년 뒤에야 가능하고, 그사이 집값은 올라간다. 이런 사이클에서 실거주는 물론, 자산 형성 기회까지 놓칠 수 있다.
신도시 기대 전, 꼭 체크해야 할 현실
- 입주 시점까지 최소 5~7년 이상 소요
- 분양가 불확실성, 시세 반영으로 분양가 상승
- 인프라 부족 → 초기 생활 불편
- 무주택 혜택 소진, 이후 청약 불가
2. 이재명 정부 부동산 정책, 무엇을 기대하고 무엇은 포기해야 할까?
(1) 기대할 수 있는 변화들: 지방·빌라·신축 시장
이번 정부에서 가장 현실적인 기대는 지방 부동산 활성화다. 직접적인 공급 확대보다는 세제·재정 혜택을 통해 수요 유도를 노리고 있다.
빌라와 오피스텔 역시 반등 가능성이 있다. 특히 고점에 매수해 고통받는 소유자들이 탈출할 수 있는 구조를 만들 가능성이 있다.
(2) 신축과 역세권 구축, 여전히 유효한 선택지
서울 강북 신축, 수도권 준신축, 경기 남부 역세권 구축 아파트는 여전히 수요가 집중된다. 일자리 접근성, 가격 대비 실거주 환경, 교통 인프라 등이 강점이다.
현재 주목할 만한 주거지 유형
- 서울 강북권 신축 또는 준신축 아파트
- 수도권(특히 성남, 하남, 과천) 준신축
- 경기 남부(용인, 수원, 화성) 역세권 구축 아파트
(3) 기대하지 말아야 할 정책들
정부가 공급을 늘리겠다고 말하지만, 실현 가능성은 낮다. 지금도 사전청약이나 공공택지 분양은 속도감이 떨어진다. 결국 무주택자가 청약 하나만 바라보다가는 수년을 허비할 수 있다.
3. 똘똘한 한 채 전략, 부유하지만 불행한 선택일 수 있다
(1) 똘똘한 한 채, 매도도 못 하고 실속도 없다
전세대출과 금리 부담이 줄어든 상황에서 집을 팔 이유는 줄어든다. 특히 똘똘한 한 채는 전재산이 몰려 있는 자산이다. 팔지 못하고, 가격은 올라가고, 쓸 돈은 늘지 않는다. 이런 구조는 자산가들에게도 큰 스트레스를 유발한다.
(2) 사회적 시선과 정체성의 문제까지 얽힌다
강남 아파트는 단순한 주거 공간이 아니라 사회적 아이덴티티로 기능하는 경우도 있다. 반포, 압구정 등에 살다가 분당 등으로 이사 가는 것을 사회적 ‘하락’처럼 여기는 분위기 때문에 쉽게 결단하기 어렵다.
4. 금리 인하가 무조건 유리한 건 아니다
(1) 매수자보다 매도자에게 유리한 상황
금리가 인하되면 보통 대출에 유리하다고 생각하지만, 실제로는 매도자에게 더 유리하다. 부담이 줄어들기 때문에 매물을 굳게 쥐고 기다린다. 이 때문에 매물 잠김 현상이 심화되고, 실수요자는 점점 더 어려워진다.
(2) 정부의 대출 규제는 유지되고 있다
기준금리가 인하돼도, 대출 총량 규제가 있기 때문에 무작정 대출받아 집을 사기는 어렵다. 즉, 자금 여력이 없는 실수요자에게는 큰 혜택이 아니다.
5. 수도권과 지방 부동산, 2025년 이후 흐름은?
(1) 수도권은 신축·역세권 중심으로 우상향
2025년 이후에도 수도권은 전반적으로 가격 상승이 예상된다. 특히 신축, 역세권, 일자리 인접 지역은 꾸준히 오를 수 있다. 강남·용산만이 아니라 성남, 광명, 수원 등도 포함된다.
(2) 지방은 정책에 따라 반등 기회가 생긴다
지방 부동산은 정책 수혜에 따라 반등 가능성이 있다. 개발 호재, 교통망 개선, 지자체 주도형 도시개발 등이 맞물리면 저평가된 지역이 재조명될 수 있다.
6. 무주택자·1주택자의 현실적인 전략
(1) 청약만 기다리다 기회 놓칠 수 있다
현금 1억5,000만원 정도만 있어도 실투자 가능한 곳이 많다. 청약은 확정이 아니고, 입주까지의 시간은 리스크다. 당첨 여부를 기다리기보다, 현재 자산으로 안정적인 상승 지역을 직접 선택하는 전략이 유효하다.
(2) 실거주와 자산 가치 모두 고려해야 한다
신축이나 역세권 등 실수요자 중심 지역은 시간이 지날수록 자산으로서의 가치가 높아진다. 거주 편의성과 매수 수요가 지속되는 곳이기 때문에, 실거주 중심의 접근도 결국 투자다.
마치며
2025년 부동산 시장에서 중요한 건 ‘정부 정책’이 아니라 ‘본인의 판단’이다.
신도시 청약이나 공급 대책을 맹신하기보다, 생활권에 맞는 입지와 현재 여건에 맞는 매수를 고민해야 할 시점이다.
모든 자산이 올라가는 상황에서 손 놓고 기다리면, 결국 기회는 남의 것이 된다.
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