2025년 이재명 정부 부동산 대출 규제, 왜 은행까지 직접 조이기 시작했을까

- 6월 19, 2025

시작하며

2025년 부동산 시장은 뜨거운 반면, 대출 문턱은 점점 높아지고 있다. 금융당국은 월별 목표치를 도입하며 은행을 직접 압박하고 있고, 주택담보대출의 기준도 점차 바뀌고 있다. ‘왜 지금 이 타이밍에 규제를 강화했을까’, ‘실수요자에게 어떤 영향이 있을까’ 궁금한 이들을 위해, 최근 변화된 대출 규제의 흐름을 짚어봤다.

1. 월별 대출 규제가 의미하는 변화

(1) 연간이 아닌 ‘월 단위’ 목표치가 생긴 이유는?

예전에는 연말에 대출 한도를 조절해도 충분했다. 연초에 여유 있게 빌려주고, 연말엔 조이면서 연간 총량을 맞추는 식이었다. 하지만 최근 금융당국은 ‘이제 그 방식은 안 된다’고 선을 그었다. 월별 목표치를 은행에 부여하겠다는 말은, 매달 일정하게 대출을 조절하라는 의미다. 한 달이라도 초과하면 조사가 들어가고, 실제로 농협·SC제일은행은 바로 주담대 기준을 바꿨다.

(2) 자율 규제지만 사실상 ‘지시’와 다름없는 상황

금융당국은 ‘자율’이라는 표현을 쓰고 있지만, 은행들이 실질적으로는 강제 규제를 따르고 있는 셈이다. 당국이 간담회를 소집하고, 그 직후 주요 은행들이 즉시 50년 만기 주담대를 폐지한 흐름을 보면 알 수 있다. 자율학습이라는 이름으로 방과 후에도 교실에 남겨졌던 시절이 떠오를 만큼, 자율이라는 표현은 형식에 가깝다.

2. 왜 50년 만기 주담대를 없앴을까?

(1) 대출 한도를 줄이기 위한 가장 확실한 방법

같은 소득이라도 상환 기간이 짧아지면 연간 상환액이 커진다. 그 결과, DSR(총부채원리금상환비율) 기준으로 빌릴 수 있는 금액이 줄어든다. 예를 들어, 1억을 50년 동안 갚을 수 있다면 연간 상환액이 작아지지만, 30년으로 줄면 그 금액이 커지면서 대출 한도가 자동으로 줄어든다. 즉, 만기 조정만으로도 대출을 조이는 효과가 있다.

(2) 실수요자도 타격을 받을 수밖에 없는 구조

이런 방식은 다주택자뿐만 아니라 첫 집을 장만하려는 사람들에게도 영향을 준다. 내가 직접 계산해봤을 때도, 동일한 소득으로 받을 수 있는 대출 한도가 3천만 원 이상 차이 났다. 결국, 집값은 그대로인데 빌릴 수 있는 돈이 줄면 집을 사기가 더 어려워진다.

3. 은행까지 규제 대상으로 삼는 이유

(1) 정부의 방향은 ‘수요자’가 아닌 ‘공급자’ 규제

이전 정부들은 주로 수요자 쪽을 규제했다. DSR, LTV, DTI 등을 도입하고 강화했다. 하지만 지금은 방향이 바뀌었다. 대출을 해주는 은행을 직접 조이겠다는 것이다. 예를 들어, "대출 많이 해주려면 자본을 더 쌓아라"는 방식이다. 이는 곧, 자본을 쌓기 어렵다면 대출을 줄이라는 압박과 같다.

(2) 은행 입장에서 선택지가 줄어든다

자본을 확충하려면 유상증자를 하거나, 배당을 줄이거나, 자산을 매각해야 한다. 하지만 이는 주주들의 반발을 불러올 수 있다. 그러다 보니 은행들도 대출을 줄이는 쪽으로 방향을 잡을 수밖에 없다. 최근 만난 지인 중 한 명은, 주담대 신청 중 은행에서 갑자기 금리 조건을 바꾸고, 기간을 조정하는 바람에 계약을 미룰 수밖에 없었다고 했다. 이런 사례가 앞으로 더 늘어날 수 있다.

4. 타이밍 놓친 정책, 결국 뒷북인가?

(1) 지난해 말엔 조이고, 올해 초엔 풀고, 다시 조이고

2024년 말에는 대출 규제가 상당히 강했다. 전세자금대출, 다주택자 주담대는 사실상 막혔다. 그런데 정권이 바뀌고 나서는 관련 규제가 빠르게 풀렸고, 심지어 토지거래허가구역까지 해제됐다. 그 결과, 집값은 다시 상승했고, 뒤늦게 금융당국이 규제에 나서고 있다. 정책의 일관성 부족이 문제라는 지적이 나오는 이유다.

(2) 정책은 타이밍이다

이번 사안을 보며 가장 느꼈던 건, ‘정책은 타이밍이다’라는 점이다. 규제를 꾸준히 완만하게 했으면 시장이 이렇게 과열되지 않았을 것이다. 지금처럼 급하게 다시 조이려니 실수요자까지 혼란에 빠지고 있다. 나 역시 “지금 집 사도 되나?”라는 고민이 깊어지는 상황이다.

5. 지금 집 사도 괜찮을까? 판단 기준 정리

📌 이런 상황에서 내가 정한 기준 3가지

금리가 고정이냐 변동이냐: 금리 방향성을 예측하기 어렵기 때문에, 최근 나는 가급적 고정금리를 선호하고 있다. 장기적인 상환 부담을 예측할 수 있기 때문이다.
대출 가능 금액이 줄어들었는지 직접 확인: 단순히 ‘받을 수 있을 것 같아’가 아니라, 실제로 은행에서 내가 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 확인해봐야 한다. 최근엔 같은 조건에서도 한 달 전보다 줄었다는 얘기를 들었다.
집값이 아니라 ‘월 상환액’ 기준으로 판단: 집값이 오르든 말든, 내가 감당할 수 있는 월 상환액이 중요한 기준이다. 무리한 계획은 나중에 큰 부담이 된다. 나는 월 상환액을 기준으로 3억 이하의 대출만 고려하고 있다.

마치며

최근의 부동산 대출 규제는 ‘실수요자도 조여지는가’라는 질문으로 귀결된다. 금융당국은 직접적인 지시보다 자율이라는 형식을 통해 은행을 압박하고 있고, 그 결과는 결국 우리에게 영향을 준다. 집값은 여전히 불안정한 가운데, 대출 문턱은 더 높아지고 있다. 지금 필요한 건, 내 소득과 상환 능력을 기준으로 냉정하게 판단하는 것이다. 단순한 규제의 문제가 아니라, ‘내가 지금 어떤 결정을 내려야 할지’를 돌아보는 시점이다.